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徐建国房价地价地票价三问将

2019-01-31 16:11:14

  徐建国:房价、地价、地票价三问

  北京大学中国宏观经济研究中心徐建国

  2010年12月17日,成都组织建设用地指标交易,共成交建设用地指标30宗,总面积2000亩,成交均价每亩72.5万元,价92万元,46.5万元。由于这是成都的首场“地票”交易,成交价又远超各方预期,引发热议。特别是在“地价推高房价”的担心下,讨论更加热烈。事后,国土部专项调查此事,并通知成都市暂停开展建设用地指标市场交易,舆论更加关注。

  (和讯财经原创)

  “地票”交易,是成都城乡统筹改革实验中的新生事物。所谓地票,就是在土地用途管制,建设用地指标有限的背景下,通过村庄土地整理而产生的建设用地指标。因为不占原有的建设用地指标,而受到用地单位的热捧。在通胀预期高企,房价地价走高,和宏观调控紧缩的大背景下,地票拍卖的高价引起各方关注,主管部门谨慎调查,是完全可以理解的。而且,对于这一改革中的新生事物,对于其背后的规律,各方也存在不同的理解,存在认识上的模糊与滞后。只有在仔细调查研究,澄清事实,厘清模糊认识的基础上,才能对情况做出准确判断,为下一步的工作做好准备。

  (和讯财经原创)

  认识这一新生事物,非朝夕之功。对于房价地价的争论,从来没有停止过,短期内也不会停止。本文提出三个问题,抛砖引玉,供进一步的讨论参考。为讨论方便计,我尽量把问题提得尖锐,这样也许有利于把背后的逻辑问清楚。

  (和讯财经原创)

  个问题,提给“地价推高房价”。对于每亩72.5万元的成交均价,舆论一片哗然。既然地票密度计这一“虚拟”的指标已经72.5万一亩,那么实实在在的土地要多少钱一亩?地上盖好的房子又要多少钱一平米?次交易就已经均价72.5万,价92万,以后会涨到哪里去?还让不让人买房子了?这样的疑问和担心,在房价高企,越调控越高,谁也不知道房价要涨到哪里的背景下,当然有道理,完全应说坏不落井下石该问。但是,我们的问题不能问到一半就戛然而止,而是要打破沙锅问到底,这样才有可能加深理解,把问题弄清楚。

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  我的问题是:既然是地价推高房价,那么是什么推高了地价?

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  现行体制下,政府是城市土地的合法供给方,那么是不是政府推高了地价?倘若如此,政府是用什么杠杆推高地价的?反正我们没看到政府强迫别人买地,看到的是开发商使劲地出价买地,那么是不是开发商“拉高”了地价?倘若如此,开发商为什么要拉高地价?他们是卖房子的,地价是房子成本的主要部分,难道成本不是越低越好吗?谁见到一个厂商提高而不是压低自己的成本的?开放商难道不是应该“压低”地价的吗?可是开放商又有什么本事压低地价呢?如果既不是政府又不是开发商推高了地价,那么到底是谁“推高了”地价?怎么推的?

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  要理解地价,看来还是要把需求一方引入。对房子的需求高,拉高了房价;开发商高价拿地,是因为房价可以卖得高,因而是房价拉高了地价,而地价又拉高了地票价,这一逻辑大概是说得过去的。但是思维不能停于此,我们还青春虽然美丽要问为什么对房子的需求高。直接的回答是居住需求高,收入增加和城市化引发大量的居住需求。这当然是经济增长大背景下的主要原因,但是还不是全部。因为居住除了买房子,还可以租房子,可是我们看到的房子的租售比很高,而且越来越高,引发了很多房地产“泡沫”的担忧。在买和租之间的选择,取决于资金的回报率,也就是实际利率,在货币大量发行,通胀率高企,实际利率为负的背景下,房价高涨,租售比高就不奇怪了,因为房价是未来租金的贴现值,而贴现的因子取决于利率,利率低则房价高,租售比也就高了。

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  所以房价高,既有经济增长、收入增加的因素,也有短期利率为负引发的买房投资的因素。不是地价推高了房价,而是需求,包括居住和投资的需求,拉高了房价,而房价又拉高了地价。要“调控房价”,就要“调控需求”。“居住需求”天经地义,看来只有调控“投资需求”,而投资需求取决于实际利率。所以要调控房价,就要涉及货币政策,其他的办法可能无法触及根本。

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  第二个问题,提给“地票价推高地价”。这里问的是抽象的“地票”的价格与实物的土地价格的关系。“地票”是建设用地指标,是土地价格的一部分,反应认为地票的高价推高土地的价格是可以理解的。但是,我们不能停留在反应,而是要继续发问:地票价格一定会推高土地价格吗?这里面的价格形成机制到底是什么?在做出判断之前,还是要把细节弄清楚。

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  回到需求拉动的逻辑。如果地价是房子价格决定的,房子价格是需求决定的,那么地票价格就不应该影响地价,除非地票价格影响对房子的需求。如果地票既不影响人们的居住需求,也不影响投资需求(实际利率和其他因素),地票价格就不应该影响地价。

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  进一步分析,还要问地票的价格和土地的价格到底是什么关系。为理解计,可以把土地的价格分解为地票的价格加上“别的部分的价格”,那么有没有可能地票的价格上涨了,“别的部分的价格”就下降了,因而土地的价格保持不变?这里面的关键,是“别的部分的价格”到底是什么?回过头来问,地票的价格又到底又是什么?成本定价的支持者小心了,土地是给定不变的,其供给成本很难从“生产”成本的角度理解。

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  从供求分析的角度,还可以进一步发问:地票的高价格,是否会引发土地供给的变化。无石棉垫片倘若地票的高价引发了各方参与农村土地整理,增加了地票的供给,在地票不占建设用地指标的背景下,是否会起到增加建设用地供应的作用?而且,地票拍卖收入反哺农村,是不是一举两得?

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  打破沙锅问到底:倘若土地供给增加,地价会不会下降?地价是拍卖形成的,所以要问出价的各方,根据什么出价。假设开发商之间是竞声屏障厂家争的关系,开发商要赚取一定的利润,要么地价应该等于房价减去建筑成本(包括三通一平和其他基础设施成本)和开发商利润,而开发商的利润由竞争的程度决定。所以地价终取决于房价、住房供应各个环节的成本,以及开发商的利润。理解地价,还是要从这个角度入手。地价是否下降,还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化,而不是相反。如果土地供给增加了,导致住房供给增加,因而房价下降了,那么地价就可能下降。但是倘若房价依然上涨,地价就不会下降。

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  一个问题,现在应该怎么办?这个问题提给参与成都改革和讨论的各方。事关改革实践,关系到成千上万人的福祉,政策制定者当然要小你没有用心去做就不要说得不到心了。哪一个环节没想到,就会出问题,这可不是书生写文章,说完了就算了。小心谨慎,那是应该的。

  (和讯财经原创)

  成都的试验,是在有关部门的批准下进行的,完全有理、合法、有据。地票的高成交价,反映了市场各方面对成都改革实验的接受。没有各方的看好、认可、支持,就不会有踊跃的参与和出价。具体到细节,成都的首场拍卖的高成交价,与一些细节的设计不无关系,特别是次明确了“非票莫入”的游戏规则。“非票莫入”规则的出发点,是“所有参与城市开发的投资方都要参与城乡统筹,由市场交易机制保障农村和农民分享城市化的土地收益”。这个出发点,站得住脚,也经得起推敲。

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  现在的情况是因为出现了各方没有预期到的高地票价格,成都的改革实验“被暂停”。这里面有两个问题。

  (和讯财经原创)

  首先,地票的高价是好事还是坏事?倘若地票的高价诱发了社会各方的广泛参与,促进了土地的整理和城乡统筹,促进社会资本向农村流动,城市反哺农村,促进三农问题的解决和城市化的进行,难道不是好事吗?这里面涉及的问题很多,谁也不知道下一步发展会怎么样,不是一篇短文可以说清的事情,但是至少各方应该继续讨论,不能简单认为地票拍出高价就一定是坏事,更不能因为认识上的模糊和错误而延误改革实验。

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  其次,改革遇到了新情况,应该怎么办?是应该仔细调查研究,发现问题,解决问题,为进一步的改革积累经验,还是因为怕出问题而叫停?叫停是压住了问题,但是不是也延误了改革的进程?如果出了点新情况就怕出问题,问谁负责,那么延误了改革时机谁负责?改革过程中,容易的,莫过于什么都不做了。过去30多年的改革经验表明,改革从来都不是一帆风顺的,而是要不断发现和解决问题,摸着石头过河。怕问题,问题可能更多。更何况,成都出现的,也许不是问题,而是机会

徐建国房价地价地票价三问将

  (和讯财经原创)

  (注:本文仅代表作者本人观点。)

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